Vlastníte byt či dům? Pak vás čeká daň z nemovitosti i povinnost zdanit příjmy z pronájmu. Zjistěte, jak se daň počítá, kdy podat přiznání, jaké odpočty můžete uplatnit a jak maximalizovat zisk z pronájmu.
Proč je dobré rozumět daním z nemovitostí
Koupě nebo vlastnictví nemovitosti s sebou nepřináší jen radost z bydlení či z pronájmu, ale také daňové povinnosti. Každý majitel bytu, domu nebo pozemku se musí vypořádat s platbou daně z nemovitosti, a pokud byt pronajímá, pak i s daní z příjmu z pronájmu. Správné pochopení pravidel je klíčem k tomu, abyste se vyhnuli problémům s finančním úřadem a zároveň využili všechny možné daňové úlevy. Tento článek vám přehledně vysvětlí, jak se daň počítá, kdy a jak se podává přiznání a jaké výhody si můžete uplatnit.
Co je to daň z nemovitosti a jak se počítá
Daň z nemovitosti, oficiálně označovaná jako daň z nemovitých věcí, je poplatek, který majitel odvádí státu za pozemky a stavby, které vlastní. Její výše se počítá podle přesně stanoveného vzorce, kdy se násobí výměra nemovitosti s příslušnými sazbami a koeficienty. Tyto koeficienty zohledňují nejen typ stavby či pozemku, ale také velikost obce, ve které se nachází, a případný místní koeficient, který může samospráva zavést.
Rozdílná sazba se uplatňuje u bytových jednotek, rodinných domů, rekreačních objektů nebo staveb sloužících k podnikání. Významnou roli hraje také počet nadzemních podlaží, protože právě u vícepodlažních budov se daň násobí podle počtu pater.
Kdy a jak se podává přiznání k dani z nemovitosti
Přiznání k dani z nemovitosti se podává vždy po roce, ve kterém došlo ke změně vlastníka v katastru nemovitostí. To znamená, že pokud nemovitost kupujete, musíte podat přiznání do 31. ledna následujícího zdaňovacího období. V dalších letech už vám finanční úřad pouze zašle informace o výši daně a o nutnosti její úhrady. Nové přiznání se podává jen v případě, že u nemovitosti došlo k významným změnám, například k přístavbě, změně využití nebo rozdělení bytové jednotky.
Samotná platba se obvykle provádí jednorázově do konce května. Pokud je daň vyšší než 5 000 korun, je možné ji hradit ve dvou splátkách, a to v květnu a listopadu. Přiznání lze podat osobně na finančním úřadě, poštou nebo elektronicky prostřednictvím datové schránky, což je povinnost pro všechny podnikatele a právnické osoby.
Jak se daní příjmy z pronájmu
Pokud byt nebo dům pronajímáte, máte povinnost zdaňovat příjmy z pronájmu v rámci daně z příjmu fyzických osob. Tyto příjmy se uvádějí v daňovém přiznání, konkrétně v Příloze č. 2. Termín pro odevzdání přiznání je vždy na konci března za příjmy z předchozího roku. Pokud využíváte služeb daňového poradce, můžete termín prodloužit až do konce června.
Důležité je uvědomit si, že při výpočtu daňového základu můžete uplatnit řadu odpočtů a slev, které vaši daňovou povinnost výrazně sníží.
Jaké odpočty můžete uplatnit
Mezi nejčastější odpočty, které lze uplatnit při dani z příjmu z pronájmu, patří příspěvky na penzijní připojištění, životní pojištění či úhrady za zkoušky ověřující vzdělání. Významnou úlevu přinášejí také odpočty za zaplacené úroky z hypotéky nebo z úvěru na stavební spoření, které často tvoří podstatnou část výdajů spojených s bydlením.
Speciální odpočty lze uplatnit také za dary a bezúplatná plnění, jako je například darování krve nebo finanční dary charitám a neziskovým organizacím. Nezapomínejte ani na členské příspěvky odborovým organizacím, které rovněž spadají mezi daňově uznatelné položky.
Jaké slevy na dani lze využít
Kromě odpočtů existují i daňové slevy, které přímo snižují vypočtenou daň. Mezi základní patří sleva na poplatníka, která náleží každému daňovému rezidentovi České republiky. Pokud máte manželku nebo manžela bez vlastních příjmů, můžete uplatnit také slevu na manžela či manželku. Dalšími slevami jsou například sleva na studenta, sleva pro držitele průkazu ZTP/P nebo sleva na invaliditu.
Velkou úlevu představuje daňové zvýhodnění na děti, které může daň nejen snížit, ale dokonce i vytvořit daňový bonus vyplácený státem. Pro rodiče menších dětí je pak zajímavá sleva za umístění dítěte v mateřské škole, tzv. školkovné.
Daňové přiznání krok za krokem
Po vyplnění přiznání k dani z příjmu je nutné jej doručit na finanční úřad podle místa trvalého bydliště. Pokud máte zřízenou datovou schránku, musíte přiznání podat elektronicky. V opačném případě jej lze doručit osobně na přepážku nebo zaslat poštou. Při vyplňování je potřeba přesně uvést příjmy z pronájmu, odpočty a slevy, které uplatňujete.
Pro pronajímatele je důležité vést si přehled o všech příjmech a výdajích spojených s nemovitostí. Jen tak je možné správně doložit daňové odpočty a vyhnout se problémům při případné kontrole.
Jak maximalizovat zisk z pronájmu
Samotné správné nastavení daní je jen jedna část úspěchu. Pokud chcete, aby váš pronájem vydělával co nejvíce, musíte počítat i s tím, že čas od času mohou nastat výpadky příjmů. Typickým příkladem je situace, kdy nájemník nezaplatí, nebo byt zůstane několik týdnů prázdný.
Jednou z cest, jak se těmto výpadkům vyhnout, je svěřit byt profesionálním správcům. Ti vám zajistí, že nájemné dostanete pravidelně, a to i v případě, že byt nebude obsazený. Díky tomu máte jistotu stálého příjmu a zároveň nemusíte řešit výběr nájemníků, jejich prověřování nebo starosti s drobnými opravami.
Se stálým nájmem vyděláte více
Profesionální správa pronájmu nabízí pronajímatelům velkou jistotu. Byt pronajmete správci, který se stane vaším garantovaným nájemníkem a zajistí vám pevný příjem každý měsíc. Nemusíte se obávat, zda nájemník zaplatí, ani toho, že byt zůstane dlouho neobsazený. Správce se postará o vyhledání vhodných podnájemníků, upraví výši nájemného podle aktuální situace na trhu a navíc zajistí i menší opravy. Vy tak šetříte nejen peníze, ale i čas, který byste jinak strávili starostmi o nemovitost.
Tento model je výhodný zejména pro ty, kteří chtějí mít z pronájmu stabilní pasivní příjem bez nutnosti řešit každodenní provozní záležitosti.
Daňové povinnosti zvládnete snadno s dobrou přípravou
Daň z nemovitosti i daň z příjmu z pronájmu patří k povinnostem, na které by neměl žádný majitel bytu nebo domu zapomenout. Správné pochopení pravidel a využití všech dostupných slev a odpočtů vám může ušetřit nemalé částky. Pokud navíc svěříte správu bytu profesionálům, zajistíte si nejen stabilní příjem, ale i bezstarostné pronajímání.