Máte starší byt nebo dům a chcete jej pronajmout za lepší cenu? Podívejte se na praktické tipy, jak rekonstrukcí i menšími úpravami zvýšit hodnotu pronájmu a oslovit více nájemců.
Když starší byt získá novou hodnotu
Na trhu s nemovitostmi je dnes mnoho investorů, kteří kupují byty s cílem je dále pronajímat. Většina z nich se dívá po novostavbách nebo moderních projektech, protože vyžadují minimum práce a okamžitě přinášejí zisk. Jenže takové nemovitosti bývají drahé a rychle mizí. Přitom i starší panelákový byt může skrývat obrovský potenciál – stačí mu věnovat trochu péče a promyšlených úprav. Správně zrekonstruovaná starší nemovitost může přinést nájemné vyšší o desítky procent a zároveň působit atraktivněji než mnohá novostavba.
Dispozice: klíč k modernímu bydlení
Jednou z prvních věcí, která dokáže zvednout hodnotu pronájmu, je změna dispozice. Starší byty, především ty panelákové, často působí stísněně, s úzkými chodbami a oddělenými místnostmi. Nájemníci ale dnes preferují vzdušné a otevřené prostory.
Pokud se pustíte do rekonstrukce, zaměřte se na odstranění starého jádra a propojení obývacího pokoje s kuchyní. Přeměna bytu 3+1 na moderní 3kk může paradoxně jeho hodnotu zvýšit, protože otevřený prostor působí příjemně, světle a umožňuje flexibilnější využití. U rodinných domů se zase vyplatí propojit kuchyň s jídelnou a vytvořit centrální obytný prostor, kde se rodina přirozeně schází.
Než se pustíte do bourání příček, vždy si přizvěte statika. Ten posoudí, které zdi je možné odstranit a kde by změna mohla ohrozit statiku domu. V nižších patrech panelových domů se často neumožňuje ani bourání nenosných příček, ale i drobná změna, jako je posunutí dveří nebo instalace světlíku, dokáže s prostorem zázraky.
Soukromí jako konkurenční výhoda
Další oblastí, která zásadně ovlivňuje atraktivitu nájmu, je pocit soukromí. U bytů v centrech měst bývá problémem výhled do oken sousedního domu, u rodinných domů zase okna směřující přímo do ulice. Nájemníci chtějí mít jistotu, že doma budou mít klid a nebudou neustále vystaveni pohledům okolí.
Elegantním řešením jsou venkovní žaluzie nebo rolety. Tyto prvky se v posledních letech staly standardem u novostaveb, ale lze je bez problémů nainstalovat i na starší stavbu. Pokud zrovna plánujete zateplení nebo novou fasádu, je ideální venkovní stínění zabudovat přímo pod fasádu. Pokud nikoliv, existují varianty, které se instalují do rámu oken nebo na fasádu.
Výhody přitom nejsou jen estetické. Venkovní stínění v létě snižuje teplotu v interiéru i o několik stupňů a pomáhá tím šetřit za klimatizaci. Pokud je byt orientován na jih, stává se téměř nutností. V bytových domech je ovšem potřeba souhlas společenství vlastníků jednotek, protože fasáda je společná část domu.
Pokud vám přijde motorizované stínění příliš nákladné, můžete sáhnout po levnější variantě s manuálním ovládáním. Efekt je prakticky stejný a investice výrazně nižší. Inspiraci můžete najít v severských zemích, kde je nájemní bydlení běžnější než u nás a majitelé hledají praktické a úsporné způsoby, jak zvýšit hodnotu svých bytů.
Snižování energetické náročnosti: nájemníci ocení úspory
Energetická náročnost je téma, které se s rostoucími cenami energií dostává do popředí. Byt s vysokými provozními náklady se hůře pronajímá, zatímco nemovitost s nízkými náklady je žádanější.
Začít můžete výměnou spotřebičů za moderní a úspornější varianty. Lednička, pračka nebo osvětlení s LED žárovkami jsou relativně malé investice, které ale sníží měsíční účty. Další krok představují chytré termostatické hlavice, které regulují vytápění podle aktuální teploty v místnosti a nájemníkovi tak šetří peníze.
Pokud plánujete větší rekonstrukci, vyplatí se sledovat dotační programy, jako je Nová zelená úsporám. Dotace se poskytují například na výměnu starého kotle, instalaci tepelného čerpadla, fotovoltaiku nebo zateplení domu. U bytových domů se nabízí také možnost společného zateplení a výměny oken, což dramaticky sníží náklady na vytápění. Dokonce i takové prvky, jako je využívání dešťové vody na splachování, mohou zvýšit atraktivitu domu v očích moderních nájemníků.
Interiér: méně je někdy více
Další velkou kapitolou je interiér. Starší byty bývají často vymalovány výraznými barvami nebo vybaveny kachličkami, které působí zastarale. Pokud chcete oslovit co nejširší spektrum zájemců, zvolte raději neutrální styl.
Bílé stěny, přírodní tóny v koupelně a minimalistické vybavení působí elegantně, čistě a nadčasově. Nájemník si díky tomu dokáže byt lépe představit jako svůj vlastní a snadno si jej doladí podle svého vkusu. Výrazné barvy nebo módní výstřelky mohou naopak zájemce odradit.
Podstatnou roli hrají i podlahy a dveře. Pokud jsou staré a poškozené, zvažte jejich renovaci. Dřevěnou podlahu lze přebrousit a nalakovat, staré kovové zárubně se dají schovat pod obložkové. V mnoha případech není nutné podlahu vytrhávat – moderní plovoucí podlaha nebo koberec dokáží prostor sjednotit a dodat mu nový nádech.
Malé úpravy, velký efekt
Někdy není potřeba investovat statisíce, aby byt působil atraktivněji. Stačí několik jednoduchých úprav. Výměna starého osvětlení za moderní LED panely, instalace nových baterií v koupelně nebo kuchyni, nebo dokonce jen čerstvý nátěr stěn dokáže zvýšit hodnotu nemovitosti na trhu.
Nájemníci často hodnotí byt na první pohled. Pokud působí čistě, svěže a funkčně, jsou ochotni zaplatit vyšší nájem. Pokud naopak vidí oprýskané dveře, staré zásuvky a špinavé stěny, jejich ochota k vyšší ceně okamžitě klesá.
Promyšlené úpravy jako klíč k vyššímu zisku
Pronájem starší nemovitosti nemusí znamenat nižší výnos. Naopak – pokud se zaměříte na chytré úpravy, můžete z ní udělat atraktivní a výhodnou investici. Změna dispozice přinese více světla a prostoru, venkovní stínění zajistí soukromí a úsporu energií, úpravy interiéru dodají moderní vzhled.
Důležité je myslet na náklady a návratnost. Některé úpravy, jako je nová kuchyň nebo zateplení, vyžadují vyšší investice, ale z dlouhodobého hlediska se vyplatí. Jiné, například čerstvý nátěr nebo výměna svítidel, přinášejí okamžitý efekt za pár tisíc korun.
Pokud dokážete najít rovnováhu mezi investicí a výsledkem, můžete i z obyčejného panelákového bytu vytvořit nemovitost, o kterou se budou nájemníci přetahovat – a za kterou budou ochotni zaplatit více.