Chystáte se pronajímat byt? Přinášíme vám kompletní návod krok za krokem, jak správně nastavit nájemní smlouvu, určit výši nájemného, vybrat nájemníka a zvládnout daně i opravy.
Proč se vyplatí pronajímat byt
Máte byt, ve kterém sami nebydlíte, a přemýšlíte, jak s ním naložit? Nechat ho ležet ladem je zbytečné, protože nemovitost může každý měsíc vydělávat. Pronajímání bytu je jednou z nejjednodušších forem investice, která přináší stabilní příjem a zároveň chrání hodnotu majetku. Jenže než se do pronájmu pustíte, je dobré znát základní pravidla. Chybně nastavená smlouva, špatně zvolená cena nebo nevhodný nájemník vám mohou způsobit víc starostí než užitku.
Proto jsme připravili tento podrobný manuál, který vás provede celým procesem – od přípravy bytu, přes stanovení ceny, hledání nájemníka, uzavření smlouvy, až po řešení energií, oprav a daní.
Příprava bytu k pronájmu: první krok k úspěchu
Než začnete hledat nájemníka, měli byste se ujistit, že byt je připravený k nastěhování. Nemusíte investovat do nákladných rekonstrukcí, ale byt by měl působit čistě a udržovaně. Vyplatí se vymalovat, opravit drobné závady a zajistit funkčnost kuchyně i koupelny. Estetika hraje velkou roli – čerstvě vymalovaný byt a čisté podlahy dokážou zaujmout mnohem víc než prostor, který působí zanedbaně.
Pokud jde o vybavení, většina nájemníků dává přednost tomu, aby si pořídila vlastní nábytek podle svého vkusu. Z praktických důvodů je vhodnější plovoucí podlaha nebo vinyl než koberce, které se rychle opotřebují a obtížně čistí. Přizpůsobte vybavení cílové skupině – rodiny ocení úložné prostory, zatímco studenti hledají spíše jednoduchost a funkčnost.
Jak správně stanovit výši nájemného
Jednou z nejzásadnějších otázek je cena. Pokud nastavíte nájemné příliš vysoko, můžete dlouho čekat na zájemce. Příliš nízká cena vás zase připraví o výdělek. Optimální výši určíte podle několika faktorů: technického stavu bytu, jeho velikosti, dostupnosti občanské vybavenosti, polohy v rámci města a dopravní obslužnosti.
Praha má nejvyšší ceny nájmů v celé republice, zatímco v některých regionech, například v Ústeckém nebo Moravskoslezském kraji, jsou ceny výrazně nižší. Do ceny lze zahrnout i parkovací místo nebo sklep. Než stanovíte částku, udělejte si průzkum podobných nabídek ve vaší lokalitě nebo se obraťte na realitní kancelář.
Nezapomeňte také na kauci a smluvní pokutu. Kauce, tedy jistina, slouží k pokrytí případných škod nebo neuhrazeného nájmu a po skončení nájmu se vrací nájemníkovi. Smluvní pokuta pak chrání pronajímatele proti porušení podmínek smlouvy. Celkově nesmí tyto částky přesáhnout trojnásobek měsíčního nájmu.
Způsoby pronájmu: samostatně, přes realitku nebo garantovaný nájem
Při rozhodování, jak pronajímat, máte několik možností. Pronájem na vlastní pěst je nejlevnější, ale zároveň časově nejnáročnější. Musíte nafotit byt, sepsat inzerát, komunikovat se zájemci, prověřit je a uzavřít smlouvu.
Druhou variantou je využití služeb realitní kanceláře. Ta za provizi zajistí inzerci, prohlídky i smlouvy. Nevýhodou je, že pronajímatel má menší kontrolu nad výběrem nájemníků a výsledná částka, kterou získá, může být nižší.
Nejkomfortnější možností je pronajmout byt společnosti, která garantuje stálý nájem. V takovém případě máte jistotu, že budete dostávat pravidelný příjem, a to i v období, kdy je byt prázdný. O veškerou administrativu, výběr nájemníků i menší opravy se postará správce.
Jak vybrat ideálního nájemníka
Výběr nájemníka je klíčový, protože neseriózní nebo neplatič vám může způsobit značné problémy. Zájemce byste si měli důkladně prověřit. Seriózní pronajímatelé si nechávají doložit pracovní smlouvu, kontrolují registry dlužníků a ptají se na počet osob, které budou byt obývat. Důležitou otázkou je také to, zda má nájemník domácí zvíře nebo kouří.
Při hledání můžete využít inzertní portály nebo realitní servery. Dobře napsaný inzerát by měl obsahovat atraktivní titulek, podrobné informace o bytu, ceně a lokalitě. Kvalitní fotografie hrají zásadní roli – inzerát s profesionálními fotkami zaujme několikanásobně více zájemců než ten s nekvalitními snímky.
Potřebná dokumentace a smlouvy
Bez kvalitně připravených dokumentů se do pronájmu nepouštějte. Základ tvoří nájemní smlouva, která musí přesně definovat předmět pronájmu, výši nájmu, způsob a termíny úhrad, zálohy na energie i podmínky ukončení nájmu. Důležitou součástí je také vratná kauce a pravidla pro opravy.
K nájemní smlouvě patří i předávací protokol. Ten by měl obsahovat seznam vybavení bytu, jeho stav a také aktuální hodnoty měřidel energií. Ideální je připojit fotodokumentaci, aby později nedocházelo ke sporům.
Neméně důležité je pojištění. Majitel bytu sjednává pojištění nemovitosti, zatímco nájemník by měl mít pojištění domácnosti a odpovědnosti. To chrání obě strany v případě nečekaných událostí, jako je požár, vytopení či jiné škody.
Krátkodobý nebo dlouhodobý pronájem?
Rozhodnutí, zda pronajímat krátkodobě nebo dlouhodobě, závisí na vašich preferencích. Krátkodobý pronájem, například přes platformy typu Airbnb, může přinést vyšší zisk, ale vyžaduje čas, energii a živnostenské oprávnění. Na tento typ podnikání se vztahují i odvody zdravotního a sociálního pojištění.
Dlouhodobý pronájem je stabilnější a méně náročný. Nájemník zůstává v bytě několik let, nájemné je pravidelné a administrativy je podstatně méně. Nevýhodou je, že v případě problémového nájemníka je jeho výpověď složitější, protože občanský zákoník chrání nájemce více než pronajímatele.
Daně a další povinnosti pronajímatele
Pronajímat byt znamená také odvádět daň z příjmu. Pokud byt pronajímáte krátkodobě, jde o příjem z podnikání a vztahuje se na něj § 7 zákona o daních z příjmů. Dlouhodobý pronájem spadá pod § 9 a u tohoto typu příjmů se neplatí zdravotní ani sociální pojištění.
Pronajímatel si může uplatnit skutečné náklady, nebo paušální výdaje – 30 % u dlouhodobého pronájmu a 60 % u pronájmů krátkodobých. Navíc je možné využít i standardní slevy a odpočty na dani.
Trvalý pobyt a povinnosti pronajímatele
Nájemní smlouva umožňuje nájemníkovi zřídit si v bytě trvalý pobyt. Pronajímatel nemůže v tomto směru dávat zákaz, protože by jednal v rozporu se zákonem. Trvalý pobyt je pro nájemníka důležitý z praktických důvodů, jako je možnost volit, umístit děti do školky nebo získat sociální dávky.
Pro pronajímatele může být trvalý pobyt strašákem v případě exekuce. Proto je důležité mít pečlivě vedený předávací protokol, fotodokumentaci a účtenky od vybavení, aby bylo možné prokázat, co je majetek vlastníka bytu.
Přepis energií a údržba bytu
Většina pronajímatelů nechává energie přepsat na nájemníka. Je to nejjednodušší způsob, jak se vyhnout nedoplatkům a přimět nájemce k šetrnému zacházení s vodou, elektřinou a plynem. Ujasněte si ale podmínky už v nájemní smlouvě.
Pokud jde o opravy, drobné údržbové práce hradí nájemník, větší závady jdou na účet majitele. Podle právní úpravy by celkové náklady na drobné opravy neměly překročit částku 100 Kč za metr čtvereční ročně. Pokud nájemník škody neuhradí, pronajímatel je má právo strhnout z kauce.
Jak pronajímat byt bezpečně a bez starostí
Pronajímání bytu může být výhodným a stabilním zdrojem příjmu, pokud se dobře připravíte. Důležité je zvolit správnou strategii, pečlivě vybrat nájemníka a mít kvalitně připravené smlouvy. Stejně důležitá je i správa financí, údržba bytu a znalost daňových povinností.
Pokud se nechcete zatěžovat administrativou a hledáním nájemníků, můžete být svěřit profesionální společnosti, která vám zajistí stálý příjem a postará se o všechny formality.